התחדשות עירונית היא תהליך הכרחי במדינה כמו ישראל, המתמודדת עם צפיפות אוכלוסין גדלה, בניינים ישנים הזקוקים לחיזוק ורצון לשיפור איכות החיים בערים. פרויקטים כמו פינוי-בינוי ותמ"א 38 מציעים פתרונות לשדרוג תשתיות ומבנים, תוך יצירת הזדמנויות חדשות למגורים ותעסוקה. המשיכו לקרוא ותקבלו את כל המידע על התחדשות עירונית, איך היא התחילה, השלבים השונים בתהליך וסוגי ההתחדשות העירונית הקיימים בישראל.
איך התחילה ההתחדשות העירונית בישראל?
הפרויקט לשיקום שכונות
הפרויקט לשיקום שכונות החל בשנות ה-70 של המאה ה-20 כמענה לבעיות חברתיות וכלכליות במרכזי הערים. מטרת הפרויקט הייתה לשפר את תנאי החיים של התושבים בשכונות ותיקות ומוחלשות. בשלב הראשוני, התמקד הפרויקט בשיפור התשתיות הפיזיות כמו שיפוץ מבנים, הקמת מרכזים קהילתיים ושיפור שירותים עירוניים. עם השנים הורחב הפרויקט לטיפול בסוגיות חברתיות וחינוכיות, במטרה להעצים את התושבים ולצמצם פערים.
פינוי בינוי שכונות ישנות
בשנות ה-90 פרויקטים של פינוי בינוי החלו לצבור תאוצה, כאשר שכונות שלמות נהרסו ונבנו מחדש. המטרה הייתה להחליף את מבני המגורים הישנים בבנייה חדשה ואיכותית יותר, ובמקביל לשלב מגוון שירותים ומרחבים ציבוריים שיתרמו לחיזוק הקהילה. פרויקטים אלו יצרו הזדמנויות תעסוקה ועידוד כלכלי לאזורים מוחלשים, אך גם עוררו ביקורת על עקירת תושבים ממקום מגוריהם ופגיעה במרקם החברתי.
שלבי תהליך ההתחדשות העירונית
- זיהוי האזור לחידוש ומיפוי הצרכים הנדרשים.
- בנייה של תכנית אסטרטגית כוללת בשיתוף תושבי האזור.
- מציאת מקורות מימון לפרויקט ממשלתיים ופרטיים.
- חתימה על הסכמים עם יזמים ובעלי קרקעות.
- תכנון אדריכלי מפורט של המתחם והליכי רישוי.
- פינוי מבנים קיימים, עבודות הריסה ובנייה חדשה.
- העברת התושבים לדיור החדש ומתן פתרונות ביניים במידת הצורך.
- שיווק יחידות דיור חדשות.
זכויות הדיירים בתהליך
במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי והתחדשות, נקבעו זכויות מסוימות לדיירים שנאלצים להתפנות ממקום מגוריהם. בחוק נקבע כי לכל דייר שנדרש לפנות את דירתו עקב פרויקט של פינוי בינוי, עומדת הזכות לקבל סיוע בשכר דירה לתקופת המעבר עד להשלמת הפרויקט. כמו כן, עומדת לו הזכות לקבל דירה חלופית חדשה באותו מתחם או בסמוך לו, בגודל דומה לדירתו המקורית. חלק מהזכויות מותנות בהסכמת רוב הדיירים לפרויקט במתכונת של 80% לפחות בבית משותף.
סוגי פרויקטים של התחדשות עירונית בישראל
פינוי-בינוי
בשנים האחרונות, אזור השרון וגוש דן הפכו לזירה מרכזית לפרויקטים של פינוי בינוי. בתל אביב לבדה אושרו מאות פרויקטים כאלו, רובם ממוקמים בשכונות הדרום הוותיקות של העיר כמו שכונת שפירא, כפר שלם ויד אליהו. בפרויקטים אלו נהרסים בניינים ישנים בני 2-4 קומות, ובמקומם נבנים מגדלי מגורים חדשים בני עשרות קומות המציעים מאות יחידות דיור חדשות. חלק מהפרויקטים משלבים גם שטחי מסחר, משרדים ומבני ציבור כמו גני ילדים ומרפאות, כדי לתת מענה כולל לצרכי השכונה.
התחדשות אזורי תעשייה
אזורי תעשייה ותיקים עוברים גם הם התחדשות והסבה למתחמי מגורים, מסחר ובילוי. דוגמה בולטת לכך היא אזור מתחם "ביג פאשן" בבני ברק, שהיה בעבר אזור תעשייה מוזנח. בפרויקט הוסבו המבנים התעשייתיים הגדולים לקניון אופנה, ובסמוך להם הוקמו בנייני מגורים חדשים, מרכז מסחרי ופארק ענק. הפרויקט נתן חיים מחודשים לאזור והפך אותו למוקד משיכה עירוני.
תמ"א 38
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שמטרתה לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, תוך עידוד חידושם והוספת תשתיות מודרניות. התוכנית מציעה תמריצים כלכליים ליזמים ובעלי דירות, כמו זכויות בנייה נוספות. במסגרת פרויקטים אלו מתבצעים שיפוצים מקיפים, הכוללים לעיתים תוספת מרפסות, מעליות, חניות, ממ"דים ושדרוג חזיתות המבנים. הפרויקטים זוכים לפופולריות רבה בקרב בעלי הדירות, כי הם מאפשרים שדרוג משמעותי של הנכס ללא עלות מצד הדיירים. התהליך תורם גם לעליית ערך הנכסים. בנוסף, פרויקטי תמ"א 38 תורמים להתחדשות המרקם העירוני ומוסיפים יחידות דיור חדשות באזורי ביקוש גבוהים. בשנים האחרונות בוצעו אלפי פרויקטים של תמ"א 38 ברחבי הארץ, ורבים נוספים צפויים להתבצע במסגרת תכניות עתידיות של תמ"א 38, שממשיכות לעודד חידוש מבנים. תל אביב מובילה במספר הפרויקטים, עם למעלה מ-500 מבנים ששודרגו בתוכנית, אבל פרויקטים בוצעו כמעט בכל עיר בישראל. היזמים מתמקדים בעיקר במבנים משנות ה-60 וה-70, שבהם תוספת הזכויות משתלמת ביותר מבחינה כלכלית.
קשיים וחסמים בהתחדשות עירונית
סרבנות דיירים
התנגדות של חלק מהדיירים היא אחד המכשולים העיקריים בתהליכי התחדשות עירונית. למרות היתרונות, דיירים מסוימים מתנגדים בשל חששות משינוי סביבת המגורים המוכרת, דרישות לפיצוי גבוה יותר או העדפה של ביתם הישן. במקרים אחרים, קיימת התנגדות עקרונית להתערבות חיצונית. כדי להתמודד עם סרבנות, נקבעו בחוק תנאים להסכמה מינימלית של רוב הדיירים, ובמקרים קיצוניים ניתן לפנות לערכאות משפטיות. בנוסף, ליווי של אנשי מקצוע כמו עורכי דין או מגשרים יכול לסייע ביצירת הבנה ובניית אמון בין הצדדים.
חסמים רגולטוריים ומיסויים
הליכים בירוקרטיים מסובכים, המצריכים אישורים מגורמים רבים, הם חסם משמעותי בתהליכי התחדשות עירונית. הליכים אלה גורמים לעיכובים ממושכים שמעלים את עלויות הפרויקטים ומקשים על מימושם. נוסף על כך, סוגיות מיסוי כמו הגבלת הטבות המס על דירות בגודל מסוים או על מספר יחידות מוגבלות משפיעות על הכדאיות הכלכלית של פרויקטים מורכבים. התאמת מדיניות המיסוי ותיאום בין הרשויות יכולים לשפר את המצב ולעודד יזמים לקדם פרויקטים איכותיים.
לסיכום
התחדשות עירונית היא כלי מרכזי לחיזוק הערים בישראל ולהגדלת היצע הדיור, אך היא מתמודדת עם חסמים כמו סרבנות דיירים ורגולציה מורכבת. שיתוף פעולה בין כל הגורמים המעורבים, לצד התאמת מדיניות המס והליכי התכנון, יכולים להפוך את ההתחדשות העירונית למנוע צמיחה חברתי וכלכלי שישפר את איכות החיים בערים ויפתור את משבר הדיור בישראל.
